Sáng 19/6, Quốc hội thảo luận dự án Luật Nhà ở (sửa đổi). Đại biểu Nguyễn Văn Hiển, Viện trưởng Viện Nghiên cứu lập pháp (Ủy ban Thường vụ Quốc hội), nhận xét dự thảo đang đi theo hướng đảm bảo cho người thu nhập thấp được sở hữu nhà ở xã hội, thay vì đảm bảo cho họ "quyền có chỗ ở".

Thực tế, người thu nhập thấp chủ yếu là công nhân, lao động mới đi làm. Trong khi nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức với đại bộ phận người có thu nhập thấp. "Việc mua, sở hữu một căn nhà ở xã hội, dù là trả góp, cũng là gánh nặng tài chính quá lớn", ông Hiển nói, lo ngại hệ quả người dân khai man về thu nhập để được mua nhà, hoặc người đầu cơ mượn tên công nhân để đăng ký mua.

Bên cạnh đó, với những ưu đãi với phát triển nhà ở xã hội hiện nay, chủ đầu tư sẽ chọn xây nhà để bán, thu hồi vốn nhanh hơn. Ít chủ đầu tư quan tâm tới phân khúc quản lý vận hành nhà ở xã hội, cho thuê nhà ở xã hội vì khó làm, thu hồi vốn chậm.

Dẫn kinh nghiệm phát triển nhà cho thuê tại nhiều quốc gia, đại biểu cho biết chủ đầu tư chỉ thực hiện dự án, còn việc quản lý vận hành sẽ do tổ chức chuyên nghiệp công hoặc tư nhân đảm nhận. Các tổ chức này song hành với chủ đầu tư từ lúc phát triển dự án, cam kết mua nhà với mức giá hợp lý để cho thuê dài hạn và giải quyết lo lắng dòng tiền đầu ra cho chủ đầu tư. "Nhờ đó, người có thu nhập thấp chưa chắc được sở hữu nhà, nhưng có quyền ở", đại biểu nêu.

Vì vậy, đại biểu kiến nghị cơ quan soạn thảo cần tách bạch quy định, chính sách loại hình nhà ở để bán với nhà ở cho thuê và thuê mua. Việc tạo cơ chế ưu đãi với nhà ở cho thuê đáp ứng nhu cầu và điều kiện kinh tế của đại bộ phận lao động trẻ trong xu hướng dịch chuyển ngày càng nhiều đến các khu vực kinh tế trọng điểm, thành phố lớn, đô thị.

Chiến lược phát triển nhà ở cho thuê từng được thực hiện rất thành công tại nhiều quốc gia như Singapore, Malaysia. Từ đó, ông Nguyễn Lâm Thành, Phó chủ tịch Hội đồng dân tộc của Quốc hội kiến nghị Nhà nước có chính sách mạnh mẽ đột phá để phát triển nhà ở cho thuê cả loại hình thương mại lẫn xã hội; đảm bảo cho thuê là một loại hình kinh doanh khép kín với trách nhiệm của chủ đầu tư hoặc ban quản lý.

"Đây cũng là định hướng để phát triển nhà ở xã hội một cách bền vững cần được quy định trong Luật Kinh doanh bất động sản", ông đề xuất.

Tranh luận về phát triển nhà ở xã hội chỉ để cho thuê, ông Nguyễn Văn Hiển, Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Ngô Trung Thành cho rằng, Nhà nước sẽ phải bỏ ra nguồn lực rất lớn. Với chủ đầu tư, theo ông, việc họ "bỏ tiền chẵn rồi thu tiền lẻ về cũng rất khó thu hút đầu tư", như tình trạng xảy ra vừa qua.

Phó chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật Ngô Trung Thành nêu nghịch lý, hiện nhà ở xã hội có nhiều ưu đãi nhưng không phát triển nhiều, còn nhà ở cho thuê do hộ gia đình cá nhân đầu tư không có ưu đãi nào lại phát triển nhanh, đảm bảo một phần cung ứng chỗ ở cho người lao động. Tuy nhiên mô hình này đang phát triển tự phát, không có tiêu chuẩn, điều kiện riêng, nên dẫn người thuê nhà chịu rủi ro, chi phí cao hơn (tiền điện, nước...).

Một khảo sát thực hiện cuối tháng 5 do VnExpress và Ban IV thực hiện với hơn 8.300 người lao động cũng cho thấy, "thiếu tiền cho khoản đóng góp ban đầu để mua nhà" là một trong hai trở ngại lớn nhất khi họ muốn mua nhà ở xã hội.

Đồng thời, với thu nhập hiện tại, người lao động hầu như không có khả năng chi trả khoản vay. Nhóm có thu nhập 5-10 triệu đồng chỉ tiết kiệm trung bình một tháng 2,7 triệu đồng cho mua nhà.

Giả định người lao động thu nhập 11 triệu đồng một tháng, sau khi trả 20% phần tiền ban đầu, được vay 720 triệu đồng lãi suất 8,2% trong 20 năm. Hàng tháng họ sẽ phải trả cả gốc lẫn lãi hơn 6 triệu đồng - hơn một nửa thu nhập. Như vậy, với mức này, người lao động đủ điều kiện mua nhưng không có khả năng trả nợ.

Ông Nguyễn Lâm Thành nói thêm, chính sách phát triển nhà ở xã hội cần tránh quy luật bất thành văn "nhà ở xã hội là nhà cho đối tượng loại 2, giá rẻ, chất lượng kém". Ông Thành nêu thực trạng này đang tồn tại rất phổ biến, nhất là ở dự án tái định cư.

Ông đề nghị sử dụng khái niệm "nhà giá thấp" thay cho "nhà giá rẻ" khi xây dựng chính sách để thúc đầy thị trường nhà ở xã hội và thương mại. Nhà nước sử dụng công cụ thuế, tín dụng, hỗ trợ đầu tư từ ngân sách, chính sách đất đai để bù vào giá trị cần đầu tư tăng thêm để giảm giá bán, giá thuê và coi đây là nguồn vốn đầu tư cho an sinh xã hội.

Trong khi đó, ông Ngô Trung Thành gợi ý, cần quy định thêm chính sách phát triển nhà ở cho thuê do hộ gia đình cá nhân đầu tư xây dựng. Cụ thể, dự thảo luật cần bổ sung quy định khuyến khích xây dựng, điều kiện tiêu chuẩn với nhà ở cho thuê, chính sách ưu đãi với người đầu tư, hỗ trợ với người thuê...để tương xứng đóng góp của loại nhà ở này trong đảm bảo chỗ ở cho người dân.

Dự kiến dự án Luật Nhà ở (sửa đổi) được thông qua tại kỳ họp 6, cuối năm 2023.